◎“招商蛇口基本的判断是整个房地产行业的发展逻辑方法发生变化，但是以美好生活作为需求，尤其是空间生活需求的市场砥望仍然不变，需求量非常大。”

　　◎“我们都要以REITs退出为刚性条件，充分利用REITS盘活存量资产，形成商业逻辑的闭环，助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大，引领行业新发展模式。”

　　3月21日，招商蛇口(SZ001979，股价13.49元，市值1044亿元）发布2022年度业绩报告，并举行业绩发布会暨投资者交流会，公司董事长许永军、董事总经理蒋铁峰、财务总监黄均隆、董事会秘书余志良等出席会议球友会app。

　　年报显示，2022年招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%；基本每股收益0.41元，同比减少64.66%；累计实现销售面积1193.65万平方米，销售金额2926.02亿元。

　　谈及行业发展，许永军表示，“随着地产行业四个红利消失和逐渐减弱，地产行业的运营逻辑已发生根本改变，‘三新一高’（即新发展阶段、新发展理念、新发展格局及推进高质量发展）成为房地产行业新的方向，这也将成为未来3到5年决策的依据。”

　　“招商蛇口基本的判断是整个房地产行业的发展逻辑方法发生变化，但是以美好生活作为需求，尤其是空间生活需求的市场砥望仍然不变，需求量非常大。”

　　许永军在业绩会上表示，“我在很多场合说过，上千年来‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’这种诉求一直没有变过。”

　　那么，企业该如何适应行业变化？许永军给出的答复是，招商蛇口接下来将从“三大改变”“三大业务”“四大抓手”“一大驱动”四大综合维度进行调整。

　　“业务模式的变化，是我们适应行业变化做出的选择之一。”许永军表示，招商蛇口通过对过去8年进行复盘，对过往业务进行了重新划分，归纳出了三大核心业务，包括开发业务、资产经营业务和城市服务业务。

　　“其中，开发业务是以住宅为主的可售型产品，资产运营包括商业办公、公寓、酒店、产业园区等持有物业管理与资产管理，而城市服务包括物业管理、游轮产业、康养等城市运营服务。”

　　除了在业务划分上进行调整外，招商蛇口在业务聚焦上也发生了改变。“所谓的四个聚焦，是指区域聚焦、业务聚焦、管理聚焦和风控聚焦。”

　　据许永军介绍，“业务和区域聚焦，是为了积极把握空间布局的结构机会，把资源投向重点城市，在国家战球友会略重点区域聚焦，积极有为产业集聚，去改善公司当前业务多而不强的现状，以市场导向发展效益。”

　　“管理聚焦就是聚焦核心区域核心业务，进行人力球友会资源、组织架构、激励机制的优化调配，强化内部效力；而风险聚焦更不用说了，招商蛇口是一家央企，对风险控制还是很看重的，大家知道这三年来对我们最大的评价就是一个稳字，这也是我们未来发展的基础，也是这几年我们好于同行、优于大势的重要原因。而防风险的核心是从资产和负债两端入手，严防流动性风险，负债端严守三道防线。”

　　谈及公司未来的发展方向，许永军提到，招商蛇口目前正处于中长期业务结构转型的换挡期。

　　“我们需要加强安全生产长效机制球友会app，其中开发业务是招商蛇口的基本盘，是规模和利润的主要保障。”许永军表示，在当下招商蛇口将稳固基本盘，为第二增长曲线的培育提供缓冲和支持。

　　“所以，我们的社区开发业务必须要稳住营收规模，提升利润水平。将继续坚持以销定产，保持区域聚焦、城市生根，坚定执行以市场为导向，牵引公司资源的优化配置，持续提升我们在重点城市的市场份额。”

　　此外，许永军还介绍了招商蛇口在资产运营方向的侧重点。他表示，资产运营业务作为招商蛇口重要的新动能和业务之一，将坚持双百战略，持续推进业务聚焦有进有退和主仆有别、轻重并举的发展策略，坚定不移地实现百亿经营收入目标。

　　“其中，集中商业、产业园区、长租公寓是招商蛇口资产运营的三个重要赛道，集中商业以能力提升为前提，聚焦核心市场，完成集中商业城市布局，夯实核心资产培育。”

　　在许永军看来，产业园区未来的发展方向将是围绕增量做存量，实现从物业空间运营到产业发展运营的转变，做强产业投资能力。而公寓的定位是轻重结合，打造租赁公寓全程专业运营商，坚持有规划有选择的投资发展原则，关注重点城市租赁用地。

　　在谈到招商蛇口所布局的租赁公寓的条件时，许永军表示，“我们都要以REITs退出为刚性条件，充分利用REITS盘活存量资产，形成商业逻辑的闭环，助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大，引领行业新发展模式。”

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